它是百年风云沉默的见证者

它承载着一代代人独特的生活记忆

它是无数人的“梦中情房”——老洋房

本期案例的主人公就是一位幸运儿

他是一座老洋房的产权人

之一

准确的说，他是这座老洋房65/672的产权人

因为历史原因

老洋房产权分散的情况比比皆是

如何管理、处分老洋房

成为产权人面临的共同难题

【基本案情】

和谐路3号房屋是一栋民国建筑，建造至今已有九十多年，是市级文物保护单位。该房屋现由原告黄某与第三人王某、朱某等11位共有权人按份共有，部分产权人定居境外，其中原告黄某的份额为65/672。　　

2006年6月9日，原告黄某与第三人王某等6名共有人签订了《关于3号房屋析产使用权协议》，约定其中16.9㎡的门卫房暂作为共用面积，租金将作为公积金。2007年11月18日，原告黄某与第三人王某等7名共有人签订了《协议》，约定房屋的屋顶维修、院中化粪池、地下室的日常维护、修缮费用由公积金中支出。境外产权人对上述两份协议均知晓并表示同意。　　   

2012年，第三人王某、朱某代表3号房屋产权人与被告某公司就16.9㎡的门卫房签订了《租赁合同》，将门卫房出租给被告。2017年8月及2021年8月，第三人王某、朱某与被告续签了租赁合同。　　

原告黄某认为其不知晓第三人与被告之间签订的房屋租赁合同，原告作为共有权人之一，应按相应份额享有房屋出租所得收益，故诉至法院，请求判令被告向其支付3号房屋门卫室占有使用费中归原告的份额。

【法院判决】

驳回原告黄某的全部诉讼请求。

判决后，双方当事人均未提起上诉。

【裁判理由】

法院认为，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。共有人按照约定管理共有的不动产或者动产。本案中3号房屋的大部分产权人于2006年6月9日签订了《关于3号房屋析产使用权协议》，同意将门卫房出租租金作为公积金，2007年11月18日签订了《协议》，进一步明确公积金使用范围及公积金的管理规则，原告黄某本人以及境外产权人均知晓并同意上述内容。根据上述协议，从2012年起，第三人王某、朱某与被告签订房屋租赁协议，出租门卫房并获取相应租金作为房屋公积金。后王某、朱某与被告续签租赁合同，应视为对2006年、2007年协议的继续执行。在共有产权人达成新的协议前，各方已达成的关于门卫房的使用方式应继续有效。因此，王某、朱某与被告签订的房屋租赁合同合法有效，原告无权要求被告支付房屋占有使用费用。

【法官说法】

文物是一个国家、一个民族联系历史与现实的纽带，是一种稀缺的、不可替代的文化资源，同时也是一种极其脆弱的物质存在。把文化遗产保护好、传承好、弘扬好，有助于我们延续历史文脉，坚定文化自信。本案中，案涉房屋是市级文物保护单位，根据法律规定非国有不可移动文物由所有人负责修缮、保养，所以需要储备一定的维修基金，保证必要时有足够的资金进行修缮。共有人可以按照约定管理共有的不动产，故在本案产权人较为分散的情况下，大部分产权人达成一致意见，成立房屋维修公积金，既是保证自身居住房屋符合使用用途，也是对市级文物的保护，对上述行为应该予以鼓励和肯定。

【法条链接】

《中华人民共和国民法典》第三百条

共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。

《中华人民共和国民法典》第三百零一条

处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

《中华人民共和国文物保护法》第二十一条第一款　

国有不可移动文物由使用人负责修缮、保养；非国有不可移动文物由所有人负责修缮、保养。非国有不可移动文物有损毁危险，所有人不具备修缮能力的，当地人民政府应当给予帮助；所有人具备修缮能力而拒不依法履行修缮义务的，县级以上人民政府可以给予抢救修缮，所需费用由所有人负担。