现代社会，衣食住行涉及多种多样的合同关系，可以说，我们生活在合同关系织成的网中，重诺守约是这张网中每一个合同关系的基石。在房屋租赁合同关系中，承租人提前退租引发的纠纷时有发生，当承租人因经营不善、工作调动、资金困难等原因提前退租，“被迫违约”时，违约方是“积极磋商”以期“化解僵局”？还是“消极坐等”，静待“损失发酵”？让我们通过一起房屋租赁合同纠纷案件来看一看吧。

案情简介

刘某怀揣创业梦想来到大城市，盘下店面后，为给员工提供宿舍，与张某签订《房屋租赁合同》，承租张某名下的一套房屋，约定租期一年，自2024年11月1日至2025年10月31日，月租金2800元，押金2800元。合同明确约定：租赁期间不得中途退房，如租期未满提前退房，需支付1个月租金作为违约金。合同签订后，刘某向张某转账支付了6个月租金和1个月押金。

天有不测风云，刘某创业失败，为减少损失，刘某于2024年12月8日，以经营困难，难以负担租金为由联系张某，要求提前退租，张某不同意。刘某提出按《房屋租赁合同》约定，愿意赔偿一个月租金，但张某仍未予理会。在张某强硬态度下，面临不使用房屋，但租金持续产生，损失仍不断扩大的窘境，刘某成了困在“合同”里的人。

无奈之下，刘某于2025年1月向法院提起诉讼，请求法院确认双方签订的《房屋租赁合同》于其向张某提出退租时解除，并请求判令张某退还剩余租金和押金合计一万三千余元。

案件审理过程中，经法官协调，张某意识到合同确实无法履行下去，同意办理房屋交接，刘某将租赁房屋钥匙交还给张某。房屋虽然完成交接了，违约责任问题如何承担，双方仍争执不下。

裁判结果

法院经审理认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，出现特定情形致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。

尽管刘某与张某未达成解除《房屋租赁合同》的合意，且双方签订的合同中也未约定承租人可以解除合同的情形，但刘某创业失败，公司已停止经营，承租房屋用于经营的合同目的已无法实现，合同事实上已不能履行，如果继续履行则会造成损失的扩大，最终，法院判决确认刘某与张某签订的《房屋租赁合同》于双方履行交接手续之日起解除。刘某作为违约方，其应承担的违约责任不能因合同解除而减少或者免除。法院综合考虑合同的租期情况、租赁房屋是否易于再行租赁、承租人的过错程度等因素，酌定扣除刘某应承担的违约金后，判令张某退还刘某租金九千余元。

法官释法

刘某因创业失败提前退租成了违约方，在张某不同意退租情况下困在合同里难以自拔，诉至法院是打破僵局的无奈之举。现实生活中，除非合同有明确约定，或者法律明确规定，否则违约方不享有单方解除合同的权利。即使违约方要求解除合同的通知及时送达对方，或者单方搬离租赁房屋，亦不发生合同解除的效力。但是在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方一旦形成僵局，如果绝对不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。根据民法典第五百八十条规定，出现相应情形致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系。但刘某作为违约方应当承担的违约责任不因解除合同而减少或者免除。

法官提醒

房屋租赁合同依赖于承租人和出租人之间的信任关系以及对房屋的实际使用需求。对承租人而言，若确实需要提前退租，应提前就退租事宜与房东协商一致，妥善处理好房屋交接等退租事宜，切勿直接“一走了之”，避免带来不必要的损失。对出租人而言，遇到租客提前退租时，应积极协商妥善的解决方案，不应拒绝协商或强行扣留租金和押金，即使作为守约方，也负有防止损失进一步扩大的义务。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第五百八十条　当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未请求履行。

有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。