近期，玄武法院受理了一起房屋租赁合同纠纷案件，出租人因为出租的商铺隔墙被拆而要求解除合同、恢复原状、返还房屋，法院却未支持他的诉讼请求。
【基本案情】
2015年9月26日，原告与被告签订《委托经营管理合同书》，原告将其拥有的商铺物业交由被告租赁并进行经营管理，用于开设数码生活时尚综合卖场，委托期限15年。原告同意被告在本合同期限内，有权对标的进行适应商场需要的内外部整体软硬件装修改造升级、布局规划调整，但不得破坏建筑主体结构等内容。另外合同对经营管理费用及支付方式、违约责任、免责条款、拆迁补偿等内容作出约定。合同签订后，原告将案涉房屋交由被告经营管理，从合同签订之后至2021年8月17日，被告按约向原告支付租金。
2020年6月，原告发现其拥有产权的商铺被拆除平整，多次与被告交涉无果。原告认为，被告在租赁合同期间内将承租的房屋擅自拆改主体结构，改变用途，构成严重违约，原告有权终止合同，收回案涉商铺，故诉至法院。
案件审理中，本院组织双方前往案涉商铺进行勘验，现为商业公司的办公场所，没有隔墙，承重梁柱仍在。原告认为其购买的是钢混结构的独立商铺，两面是墙，前面临窗，现在格局已经全部变化，被告认为原告购买的商铺两边并非所谓的混凝土墙，而是安全板做的隔墙，现在为适应商场的需要已经全部打通，根据实际需要重新分割空间。
【法院判决】
玄武法院判决：驳回原告的全部诉讼请求。
【裁判理由】
本院认为，被告拆除原告商铺的部分隔墙并非对房屋主体结构的破坏，更不构成根本违约，原告无权要求解除合同并要求被告恢复原状及返还房屋，具体理由如下：
1．被告的商铺为商场内的分割式产权商铺，被拆除的隔墙主要为分割商铺的四至界限，便于商铺的独立使用所设立，为了商铺整体使用亦可以拆除，规划变更后进行恢复也较为容易。原告未提供证据证明被拆除的隔墙为房屋的承重结构，拆除隔断对该商铺乃至整个商场的安全性不构成威胁。经过现场勘验，案涉房屋的两侧隔墙被拆除，但是承重梁柱并没有改变，并不影响案涉房屋的安全性能，该商铺的房屋四至界限通过房产分层分户平面图可以清晰划分，也不影响该商铺在地理空间的确认。
2．被告拆除案涉房屋的隔墙目的并非恶意违约而是更好的履行合同。原、被告双方签订的是长达十五年的委托管理合同，合同中约定被告有权对标的进行适用经营商场需要的装修改造及布局调整，原告对案涉房屋被改造亦应有心里预期。被告对案涉商场的商铺进行整体管理后，进行统一规划、统一招商、统一装修，在商场的整体规划中可能不可避免的要拆除部分隔墙，对商场布局进行调整以适应新的业态需要，被告拆除原告隔墙的行为具有为履行合同而不得不实施的必要性。
3.本案案涉标的为产权式商铺。产权式商铺的特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好的获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。本案中，原告如果解除合同，收回房屋，必然会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权利。个人利益与整体利益发生冲突时，更多的需要从整体性上考虑，为了保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。
【法官说法】
《中华人民共和国民法典》第二百七十二条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。本案的案涉商铺为商场内的分割式产权商铺，在绝大多数业主均同意与被告签订被告租赁并进行经营管理，在此情况下，任一业主要求返还商铺均会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。原告所购买的商铺虽然能区分商铺的四至界限，但本质上仍然是分割的产权式商铺，原告在购买商铺时，即已经明确知晓并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然要受到一定的限制，必须服从于大多数业主的整体意志。本案中，该商场中商铺的各产权人与被告签订的合同已履行五年有余，被告按约付款，被告在将商场整体改造后把该商场打造成南京知名的创业基地硅巷，实现了商铺收益的可持续性。在绝大大多数业主同意出租商铺给被告的情况下，原告要求收回商铺的请求，显然不能支持。
