做生意租个店面，找地住租套房子，这本是寻常事。可这薄薄一纸租赁合同，有时竟会成为一些人眼里对抗法院执行的“法宝”。今天，咱们就来聊聊执行中那些真真假假的租赁关系。
故事一：“聪明反被聪明误”的十五年长租
老唐做生意急需用钱，把名下房子抵押给银行，贷了135万元。后来因生意亏本无法还钱，银行起诉后，法院判决老唐需偿还借款本金135万元及相应利息、罚息；银行有权对老唐抵押的房屋行使抵押权，以折价、拍卖或变卖该房屋所得价款优先受偿。
就在法院准备清空房屋进行拍卖时，一位“租客”老李出现了。他拿出一份签于抵押前的租赁合同，声称自己早就租下了这套房子，租借十五年，租金加押金109万已经一次性付清。按照“买卖不破租赁”原则，即便房屋拍卖了，他也可以继续使用至租期届满。
法院经审查发现：1.租金一次性付清15年，这不符合普通人租房按月或按年付的交易习惯。2.老李提供的银行流水上，写着“网银转款本金”，而非“租金”。3.老李无法提供水电燃气缴费单。
据此，法院判定老唐和老李相互串通，想用虚假租约阻碍执行。最终，法院不仅驳回了老李的执行异议，还对他处以15000元的罚款。
故事二：踏实经营的小店，租约成了“定心丸”
老王的故事则完全不同。他在一个繁华地段租了老孙的商铺开餐馆，签了五年合同，按月交租，合同还在相关部门备了案。后来因债务纠纷，法院要拍卖老孙的商铺。老王也向法院提交了异议申请并提供了：1.规范的租赁合同：租期始于抵押权设立和法院查封前，还有房产部门的备案登记。2.清晰的转账记录：每月固定时间，银行转账“租金”，备注明确。3.实际使用证明：连续几年的水电费发票、物业费收据、餐馆的营业执照、员工的社保记录，还有税务证明。
最终法院认定，老王与老孙的租赁关系真实有效，而且租赁时间在商铺被抵押和查封之前，法院决定对商铺进行“带租拍卖”。这就意味着，无论商铺权属有何变化，老王都可以依据原租赁合同把餐馆开到租约期满。
法院如何分辨“李逵”与“李鬼”？法官手里有一把“放大镜”和一把“筛子”。
真实租赁关系的证据是连贯、充裕的，比如，定期支付的租金（银行流水或微信转账备注清晰），产生并缴纳的水电燃气费、物业费账单，如果是商铺还能提供营业执照、纳税记录、社保证明等。这些证据就是真实生活的记录，环环相扣，有据可查。
相反，虚假租赁的证据往往是孤立的、经不起推敲的。常见的破绽有：租期过长（比如一套普通住宅一租20年），付款方式不合常理（如前所述百万元租金一次性付清），付款流水备注含糊（写成“借款”或“往来款”），最关键的是，没有任何真正占有使用房屋的核心证据——水电气物业缴费单等。
当然，在确认租赁关系真实性的同时，还要审查租赁开始的时间是否早于案涉房屋被抵押、查封之前。如果是在案涉房屋被抵押、查封之后成立的租赁关系，即便是真实的，也不能阻碍法院对房产的执行。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第四百零五条 抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
《中华人民共和国民法典》第七百二十五条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条 承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条 诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）伪造、毁灭重要证据，妨碍人民法院审理案件的；
（二）以暴力、威胁、贿买方法阻止证人作证或者指使、贿买、胁迫他人作伪证的；
（三）隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；
（四）对司法工作人员、诉讼参加人、证人、翻译人员、鉴定人、勘验人、协助执行的人，进行侮辱、诽谤、诬陷、殴打或者打击报复的；
（五）以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的；
（六）拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的。
人民法院对有前款规定的行为之一的单位，可以对其主要负责人或者直接责任人员予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
